房地产融资“活起来了” 市场信心修

xinwen.mobi · 发表于 2025-9-30 19:16:03

# 房地产融资回暖与市场信心修复的双向博弈与破局之道2025年下半年以来，房地产融资市场接连传出积极信号：新城发展两度成功发行境外债券，保利发展拟发行150亿元公司债券，万达集团中期票据顺利落地。中指研究院数据显示，2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元，同比微增0.8%。这一系列动态似乎印证着"融资活起来了"的行业判断，但清华大学五道口金融学院与中国房地产报联合调研显示，房企与金融机构对融资前景的预期存在显著背离——超半数房企对融资改善持乐观态度，而金融机构的乐观比例仅三成左右。这种预期差背后，折射出房地产融资市场信心修复的复杂性与艰巨性。## 融资市场的结构性回暖信号房地产融资市场的"暖意"主要体现在三个维度的结构性突破，这些突破虽然尚未形成全面复苏态势，却为行业信心修复奠定了重要基础。信用债作为融资"主力军"，在优化行业负债结构方面发挥了关键作用。2025年前8个月，信用债融资以2290.9亿元的规模占据行业融资总量的60.1%，成为房企缓解流动性压力的重要支撑。龙湖集团的案例颇具代表性，该企业年内累计兑付债券本息约145亿元，通过持续减债实现有息负债规模稳步下行，展示了信用债在资产负债表优化中的实际效果。更重要的是，信用债市场的稳定运行正在创造债务重组空间，截至2025年8月末，已有20余家出险房企的债务重组方案获得批准，风险缓释机制逐步生效。项目融资创新机制的落地实施为"保交楼"注入了强心剂。国家金融监督管理总局披露的数据显示，房地产融资协调机制下的"白名单"项目贷款已超过7万亿元，支持了近2000万套住房的建设交付。这种以项目为核心、资金封闭运转的融资新模式，既满足了合理融资需求，又保障了金融机构的风险防控要求，更直接维护了购房人的合法权益。与此同时，经营性物业贷、公募REITs、持有型不动产ABS等创新工具的广泛应用，推动行业融资逻辑从"增量依赖"向"存量激活"转变。自2024年初经营性物业贷政策放开以来，招商蛇口、龙湖集团等企业凭借商业资产抵押获得的贷款已达数百亿元，为项目交付和经营模式转型提供了关键资金支持。民营房企境外融资的破冰具有特殊的信心传导价值。尽管海外债在2025年前8个月融资结构中仅占1.5%的比重，但新城发展的两笔美元债发行意义重大——6月发行的3亿美元高级无抵押债券成为近三年民营房企重启境外融资的首单，9月再发1.6亿美元优先担保票据则验证了这一通道的可持续性。这种突破的价值远超资金本身，标志着民营房企的信用资质重新获得国际资本认可，为后续更多企业打开境外融资渠道提供了可复制的经验。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，优质房企融资端的畅通叠加融资成本的下降，正在形成"融资改善-项目复工-销售回暖"的良性循环预期。## 信心修复的多重制约因素尽管融资市场出现积极信号，但房地产行业信心修复仍面临多重结构性制约，这些制约因素导致市场预期呈现明显分化。融资端的核心矛盾在于房企与金融机构之间的预期差，这种预期差源于双方风险评估框架的根本差异。清华大学五道口金融学院的调研显示，超七成金融机构预计2025年自身不动产业务总额和收益将缩水，且内控审批难度会进一步加大。金融机构的谨慎态度背后，是抵押资产价值下行的持续压力——在整体低迷的市场环境下，房产估值的下行预期不断侵蚀抵押品安全边际，形成"资产贬值-信贷收缩-流动性紧张"的负反馈循环。债务压力的化解进度直接影响信心修复节奏。调研数据显示，仅四成左右的机构对2025年不动产偿债情况持乐观态度，多数机构认为存量融资展期可能性有限，兑付压力依然较大。这种担忧并非空穴来风，在"三道红线"监管框架下，房企降杠杆进程仍处于关键阶段，部分企业仍面临"借新还旧"的流动性压力。更值得关注的是，房企与金融机构对行业核心矛盾的认知存在显著分歧：房企将住房销售压力列为首要问题，而金融机构则更关注债务风险化解。这种认知差异导致政策传导出现梗阻——旨在缓解融资压力的政策难以直接撬动销售端回暖，而销售低迷又反过来制约融资改善的实际效果。投资端的疲弱态势进一步抑制信心回升。从投资预期看，房企尤其是民营房企的投资意愿依然低迷。调研显示，仅两成民企对住宅投资拿地持积极态度，非住宅投资的乐观比例更是低至一成。这种投资收缩态势与库存去化压力形成恶性循环：机构预计2025年住房库存出清周期将延长，而库存高企又进一步抑制新开工投资。央企国企与民企的预期分化尤为明显，超半数央企国企对住宅投资持相对乐观态度，这种分化不仅反映在投资意愿上，更体现在实际融资成本和渠道获取方面，可能进一步加剧行业格局的分化。## 构建信心修复的长效机制房地产融资市场信心的全面修复，需要政策、企业、金融系统的多方协同，构建短期纾困与长期转型相结合的长效机制。从政策层面看，当务之急是打通"融资-销售-投资"的传导链条。清华大学五道口金融学院课题组建议，应强化对宏观经济恢复的支持，通过稳定居民就业率和收入预期，为房地产市场恢复奠定基础。国际经验表明，房地产市场的复苏往往滞后于宏观经济恢复约2-4年，美国次贷危机后，消费者信心指数转增3-6个月后才出现房价企稳回升。这意味着当前政策需要保持足够的耐心和持续性，避免频繁调整导致市场预期紊乱。金融创新需要进一步聚焦存量资产盘活。当前行业已普遍认识到，依赖增量开发的传统模式难以为继，未来发展必须转向存量资产的高效运营。在这一背景下，公募REITs、持有型不动产ABS等工具的潜力亟待释放。数据显示，建设符合多样化改善需求的住宅产品、持有型不动产存量盘活、保障房体系构建已成为机构最关注的三大业务方向。政策层面应进一步完善配套制度，降低REITs发行门槛，扩大试点范围，特别是在商业地产、长租公寓等领域形成规模化效应，通过资产证券化提升存量资产的流动性，为房企创造可持续的融资渠道。企业端的转型是信心修复的根本保障。在融资环境持续优化的同时，房企需要主动加快发展模式转型，从依赖土地增值的"开发逻辑"转向依靠资产运营的"经营逻辑"。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，未来具备稳健现金流、聚焦核心城市、创新能力强的房企有望率先突围。这种转型体现在三个方面：一是产品层面聚焦"好房子"建设，满足居民多样化改善需求；二是业态层面加大持有型物业布局，通过经营性收入提升抗周期能力；三是运营层面积极拥抱地产科技和ESG理念，培育新的核心竞争力。龙湖、招商蛇口等企业通过经营性物业贷获取资金并提升资产运营效率的案例，已经展示了转型路径的可行性。房地产融资市场的"暖意"能否转化为全面的信心复苏，最终取决于政策落实的力度和市场机制的完善程度。当前行业正处于从高速增长向高质量发展的关键转型期，融资改善只是转型过程中的必要条件而非充分条件。只有当融资"活水"真正转化为项目交付的保障、产品创新的动力和运营效率的提升时，房地产市场才能实现真正意义上的信心修复，迈向健康发展的新生态。正如中指研究院企业研究总监刘水所言，企业应结合销售拿地情况，提前筹划现金流，防范资金风险，同时积极利用多元化融资工具拓展现金流入，在行业调整期夯实发展基础。

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