招商&越秀&星狮&瑞城77.37亿夺上海静安“明星地块”
苏州河畔，三家企业历经52轮激烈竞价，最终以77.37亿元的价格夺得静安区这一稀缺宝地，成就上海新一轮“地王”传奇。
10月20日，上海2025年第八批次土拍拉开帷幕，静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间成为全场焦点。
这块位于苏河湾板块的稀缺商住用地，最终在52轮激烈竞价后，被招商、越秀、星狮、瑞城组成的联合体以77.37亿元的价格成功竞得，成交楼面价达81415元/平方米，溢价率9.03%。
01 地块概况：苏河湾稀缺商住用地
这场土拍大战之所以引人注目，与地块本身的优质条件密不可分。
静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间，总的出让面积约3.01万平方米，建筑面积约9.5万平方米，容积率3.16。
该地块性质为商住用地，其中住宅占比高达73%。
从区位来看，地块地处苏河湾板块，拥有可近距离观赏苏州河景的优势。
项目紧邻苏河湾静安天地，距离静安大悦城仅约300米，地理位置极为优越。
更为难得的是，该地块直线距离苏州河仅约200米，是苏河湾最后一宗宅地。
02 竞拍过程：52轮激烈角逐
此次静安区地块的竞拍异常激烈，共吸引了中海、保利发展、招商&越秀&星狮&瑞城联合体三家竞买人参与争夺。
经过52轮激烈竞价，最终由招商、越秀、星狮、瑞城组成的联合体成功胜出。
该地块起始价为70.96亿元，起始楼面价74670元/平方米。
经过激烈竞争，最终成交总价达77.37亿元，楼面价升至81415元/平方米，溢价率9.03%。
这一成交总价使该地块成为上海第八批次土拍中总价最高的“综合体巨无霸”地块。
03 联合体模式：分担风险与整合资源
面对如此大规模且开发要求复杂的地块，联合体模式成为各家企业的理性选择。
此次拿地的联合体由招商、越秀、星狮、瑞城四家企业组成。
这种联合开发的模式在当前房地产市场中愈发普遍，特别是在大型复杂项目的开发中。
联合体合作能够在资金、设计、施工及后期运营等环节上形成互补优势。
同时，也有助于各方分担风险、整合资源，应对复杂的开发要求。
04 规划要求：复杂的开发条件
该地块的规划条件颇为复杂，对开发商的运营能力提出了较高要求。
根据规划，地块内需保留791平方米的二级风貌建筑“延陵寄庐”。
同时，还需设置宽度不低于6米的南北向公共通道及面积不低于700平方米的内部广场。
地块还需要结合“艺术苏河”规划，引入文艺展演、美术展览等业态。
这些复杂的开发要求对项目规划、资金与施工能力提出了较高挑战。
05 市场前景：高端住宅市场的潜力
从周边市场情况来看，该地块未来具备较大的市场潜力。
受此前限价影响，该区域新房均价普遍在13万-14万元/平方米之间。
而区域内品质较好的滨水次新房挂牌价则明显更高。
贝壳找房平台数据显示，苏河湾中心润府的二手房挂牌均价约17.2万元/平方米，中粮天悦壹号约19.1万元/平方米。
临苏州河的华侨城苏河湾均价更是达到约22万元/平方米。
若剔除文体用地，仅计算可售住宅部分，其实际楼面价已攀升至约11.15万元/平方米。
06 上海土拍市场：整体热度分化
静安区地块的激烈竞争，并不能掩盖上海土拍市场整体热度分化的事实。
上海第八批次土拍共推出6宗地块，分布于静安区、徐汇区（2宗）、杨浦区、宝山区和松江区。
最终，6宗地中3宗溢价成交、3宗底价成交，总揽金198.77亿元。
整体溢价率普遍不高，均不超过15%。
对比前几批次土拍，此次土拍热度明显有所降温，但重点板块仍不缺看点。
纵观全国房地产市场，1—9月份全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9%。
在这样的行业背景下，上海核心地块仍能吸引多家房企激烈竞逐，充分说明优质地段的地块仍是房企争夺的稀缺资源。
有业内人士分析，随着专项债券等政策工具落地，核心城市优质地块的市场热度有望保持。
而这宗苏州河畔的明星地块，未来将呈现怎样的产品，值得市场持续关注。
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