9月70城房价：市场在分化中筑底，企稳信号初现
楼市“金九”成色不足，但深层变化已开始显现。
国家统计局10月20日发布的9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据显示，当前房地产市场正呈现复杂多面的态势。
一方面，房价环比下跌城市数量增加，新房价格环比上涨城市仅剩5个，二手房价格更是全面下跌；另一方面，各线城市房价同比降幅继续收窄，释放出一定的市场企稳信号。
这种看似矛盾的现象背后，反映了中国房地产市场在深度调整中正在寻找新的平衡点。
01 市场全景：环比普降与同比收窄并存
9月房价数据描绘了一幅市场调整与企稳信号交织的复杂图景。
从环比来看，70城中新房价格环比上涨城市仅5个，比上月减少4个，2城持平，下跌城市高达63个，下跌城市占比达到九成。
二手房市场更为惨淡，70个城市价格全部下跌，无一上涨，这是年内首次出现“全跌”局面。
从同比来看，市场却显露出积极迹象。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点。
这种环比指标变弱而同比指标变好的现象，易居研究院认为，环比下跌说明各地仍在依赖“以价换量”来支撑销售，而同比降幅收窄则表明市场正进入新一轮止跌企稳的新发展阶段。
02 城市分化：一线城市内部也现差异
在整体下行的市场中，不同城市的表现差异显著。
新房价格环比上涨的5个城市分别是上海、杭州（均上涨0.3%）、北京（上涨0.2%）、惠州和长春（均上涨0.1%）。
而深圳、赣州、海口、包头则以1.0%的跌幅领跌。
一线城市中，北京和上海新房价格依然保持环比上涨，而广州和深圳则分别下降0.6%和1.0%。
这种分化同样体现在同比数据上。上海新房价格同比上涨5.6%，连续40个月环比上涨，而北京、广州和深圳则分别下降2.6%、4.1%和1.8%。
中原地产首席分析师张大伟指出，一线城市核心区改善型住宅具备抗跌属性，上海、北京的优质高得房率新盘值得关注。
03 二手房：全面下跌中的一线转机
9月二手房市场堪称惨淡，70个城市价格全线下跌，无一幸免。
从各线城市表现看，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。
二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点。
就具体城市而言，赣州、扬州和西安三城领跌，环比跌幅均为1.2%。
麟评居住大数据研究院指出，西宁、牡丹江、哈尔滨等弱二线及三线城市降幅相对较小，但一线城市二手房市场存在“补跌”现象。
易居研究院认为，二手房市场自2022年进入实质性深度调整后，至今基本上有4年时间，其深度调整带来了企稳的扎实基础，也意味着二手房价格泡沫挤掉了很多，为后续市场稳定带来较好的基础。
04 企稳信号：政策效果开始渗透
尽管环比数据不尽如人意，但多位专家表示，房价同比降幅收窄的积极信号持续显现，显示前期政策效果开始逐步渗透。
58安居客研究院院长张波表示，今年“金九”楼市保持了相对稳定，二手市场成交量稳，新房持续结构性分化。
他认为，8、9月政策面的放松是一线城市“金九”成色突出的直接拉动力，包括深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等相关政策，都直接拉动改善性需求的释放。
土地市场作为楼市走向的重要“风向标”，也反映出市场信心的修复。张波指出，“9月北京、上海等城市（土地市场）的高溢价率水平，反映房企对核心资产信心修复。”
麟评居住大数据研究院认为，观望情绪浓厚、库存压力明显等持续存在，市场信心的恢复需要一定时间。
05 未来展望：四季度是结构性机遇窗口
对于后市，业内专家认为四季度房地产市场将继续在分化中筑底。
张波预计，四季度楼市政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化。
政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市房地产成交量环比回升，北京五环外、上海外环外等核心城市外围区限购松绑将激活购房需求。
对于购房者而言，四季度被认为是结构性机遇窗口。
张大伟建议，一线城市核心区改善型住宅具备抗跌属性，上海、北京的优质高得房率新盘值得关注；二线城市中，成都、昆明等政策积极、供应充足的城市，可择机入手优质产品；三四线城市则需谨慎。
上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳，尤其是要立足于一城一策进行政策的精准落实和消化。
随着政策持续发力，上海、北京等一线城市的核心区域房地产市场已出现回暖迹象。上海甚至实现了新房价格环比连续40个月上涨的行情。
多位业内专家表示，四季度将成为房地产市场的关键观察期。一方面，政策红利释放与传统旺季效应将带动核心城市成交量回升；另一方面，百城二手房挂牌量仍处高位，价格端仍然承压。
市场在分化中寻找底部，在调整中酝酿新机。
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