三季度还债潮“大考”在即，房企差异化穿越周期

2025年三季度，房企将迎来偿债高峰，据克而瑞数据，今年房企债务到期规模达5327亿元，其中三季度到期规模约1600亿元，占全年总量超1/3。面对这一“大考”，房企采取了不同的策略来穿越周期：优化债务结构：部分优质房企通过发债有效置换部分短期到期债务，降低短期有息负债占比。如龙湖集团在2025年上半年将一年内到期的短期债务占比降低至15.1%，同时外币债务占比进一步下降至14%，全部外债进行掉期对冲，避免汇率波动带来汇兑损失的可能性。据国金证券统计，2025年上半年多数重点房企短期有息负债占比回落，除了绿地控股、万科、金地占比偏高以外，其他房企短期有息负债占比均低于30%。拓展融资渠道：一方面，房企境外债发行初现复苏，2025年上半年房企境外债发行规模为39.8亿美元，同比增加6%。例如，绿城中国在2月新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，新城发展在6月成功发行利率为11.88%的3亿美元境外债。另一方面，REITs、经营性物业贷等也为房企提供了新融资渠道。华润置地、招商蛇口、大悦城等一众房企已经成功完成REITs产品上市，招商蛇口于2025年上半年落地经营性物业贷款82亿元，龙湖集团新增了高达约百亿元经营性物业贷。推进债务重组：对于出险房企来说，债务重组是化解风险的重要手段。截至2025年8月初，已有20家出险房企获批债务重组、重整，共约60家出险房企颁布债务重组企业重整进展，总规模超过1.2万亿元人民币。如4月，协信远创等39家企业重整计划草案获债权人高票通过并经法院裁定批准；5月，重庆市五中院批准金科股份及重庆金科的重整计划并终止重整程序。加强现金流管理：以龙湖集团为例，其通过合理安排销售节奏、审慎投资、压降成本等手段，强化现金流管理。2025年上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，地产开发业务回款率超100%，持续保持高质量回款。同时，其经营性业务表现出色，由运营及服务业务组成的经营性收入实现132.7亿元，创历史新高，含资本性支出的经营性现金流实现超20亿元净流入，为跨越周期提供了坚实支撑。探索多元化业务：一些房企积极探索康养地产、文旅地产、城市更新、物管服务等差异化业务模式，从房地产开发商向兼顾开发、运营和服务的发展方向转变。例如龙湖集团的经营性业务布局了商业、资管、服务、智慧营造四个航道，在细分领域均保持领先身位，通过业务“造血”自循环来驱动公司发展。